PCGC dans les médias

S’il y a une décision qui peut être coûteuse, c’est bien celle de vendre sa maison à un mauvais prix. Trop cher ? On pourrait faire fuir les acheteurs et perdre un temps précieux. Pas assez cher ? C’est de l’argent qu’on laisse peut-être sur la table… Comment fixer un prix « juste » pour la vente de sa propriété ?

Simon Beauchemin, évaluateur agréé, nous fait part de son approche lorsqu’il est mandaté par des futurs vendeurs, des acheteurs intéressés ou des institutions financières qui souhaitent obtenir une opinion impartiale sur la valeur marchande d’une maison.

Vendre sa maison : les facteurs influençant son prix

M. Beauchemin y va d’emblée d’un avertissement : « La valeur émotive ne devrait pas influencer le prix d’une maison. Il faut s’en dissocier. »

La valeur d’une maison varie plutôt selon des facteurs bien concrets : son secteur, la dimension du terrain et de la superficie habitable, le nombre de pièces, la présence d’un garage, la qualité de l’enveloppe extérieure (toit, brique, fenêtres, fondations) et celle de la finition intérieure -en particulier celle de la cuisine et des salles de bain. Chacun de ces attributs a son prix sur le marché, qui diffère selon les secteurs et le type de propriété. Alors que ce n’est probablement pas le cas de la qualité du bois exotique qu’on a magasiné pendant des semaines pour le plancher du sous-sol…

Et l’évaluation foncière ?

Ces facteurs sont aussi considérés dans l’évaluation foncière faite par la municipalité, indique Simon Beauchemin. « Le problème avec l’évaluation foncière, poursuit-il toutefois, c’est qu’elle est en général déphasée. La valeur aujourd’hui d’une maison d’un point de vue municipal est basée par exemple sur le rôle de juillet 2012. Or, si on doit vendre sa maison dans un marché très actif, comme le Grand Montréal, on aura certainement un écart entre la valeur marchande proposée par un évaluateur agréé et l’évaluation foncière. Il s’en passe des choses en quatre ans ! »

L’évaluation foncière à elle seule ne devrait donc pas être un critère dans la fixation du prix pour vendre sa maison. L’évaluateur agréé met aussi en garde contre la croyance voulant qu’on puisse lui appliquer un simple ratio : il ne suffit pas simplement d’afficher sa maison à un prix 1,5 fois plus cher que l’évaluation municipale… « Ces ratios varient selon le marché et le type de propriété », dit M. Beauchemin.

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Un propriétaire de Pointe-Claire devra repenser la transformation de son bungalow de l’avenue du Bras d’Or en deux cottages de deux étages. Si le conseil municipal a autorisé la démolition, celle-ci ne pourra s’effectuer seulement si Gabriel Lemmo présente un projet qui s’harmonisera mieux au reste du quartier.

L’été dernier, il avait demandé un permis de démolition pour la maison qu’il loue depuis quelques années, qu’il juge dans un état de «délabrement». Deux inspections pour évaluer la condition du bâtiment ont été réalisées l’an dernier, dont une pour le compte de la Ville.

Le rapport produit par PCG Carmon Évaluateurs agréés fait état d’un taux de dépréciation physique de 70%. «Le bâtiment est affecté par quelques déficiences ayant un impact négatif sur sa condition générale. Il fut noté un désordre au niveau du drainage de la fondation, des signes d’infiltration d’eau et traces de moisissure au sous-sol.

Cet immeuble nécessite un rafraîchissement important pour préserver sa vie utile», peut-on lire dans le rapport de 82 pages.

L’ensemble des détériorations équivaut à plus du deux tiers du coût de remplacement à neuf de la maison. De plus, la firme d’évaluateurs estime par ailleurs la durée de vie économique restante du bâtiment à plus ou moins cinq ans.

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On a beau mettre aux fourneaux une tarte aux pommes une heure avant une visite, l’opération charme risque de frapper un mur si le regard des visiteurs se bute contre de la céramique jaunie et une peinture écaillée. C’est que ces petits défauts que des années de cohabitation ont rendu mignons peuvent rebuter des acheteurs potentiels. Où mettre temps, argent et énergie en rénovation avant la vente ? […]

Des rénovations qui font l’unanimité

Il ne suffit pas de rénover pour plaire aux acheteurs ; il faut bien rénover. Pour vendre, on privilégie des améliorations esthétiquement « neutres ». Ainsi, toute rénovation trop personnalisée devrait être écartée. Au lieu du dosseret violet dont on rêvait dans la cuisine, peut-être peut-on plutôt opter pour une teinte passe-partout.

Avant toute tentative de rénovation prévente, Simon Beauchemin, évaluateur agréé et porte-parole de l’OEAQ, nous invite à nous poser une question cruciale : combien les gens payeraient-ils de plus pour profiter de cet ajout (ou à l’inverse, combien évalueraient-ils les « réductions » si on ne fait pas ces travaux) ? Nos goûts personnels ne font plus partie de l’équation. Après tout, on déménage !

Il est heureusement tout à fait possible d’améliorer un espace par de petites rénovations toutes simples : une nouvelle couche de peinture lustrée, un comptoir en granit tendance, une robinetterie rutilante… « Les acheteurs se disent alors qu’ils pourraient endurer la cuisine — ou toute autre pièce — quelques années encore, plutôt que de considérer qu’ils n’ont pas le choix de tout démolir avant d’emménager », explique Simon Beauchemin.

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Louise et Pierre songent à vendre leur maison de quatre niveaux pour acheter un condo ou un plex. Le couple au début de la soixantaine aimerait aussi avoir un chalet dans les Laurentides. Mais Louise craint de faire une erreur en vendant sa maison. A-t-elle raison de s’inquiéter ?

Actuellement, leur grande maison est située dans Cartierville, à Montréal. Le quartier est recherché notamment en raison de la présence d’un hôpital à proximité. Mais le couple n’a pas vraiment besoin d’autant d’espace maintenant que les enfants sont adultes. D’où l’idée d’avoir un pied-à-terre à Montréal et un chalet.

« Il y a beaucoup de chalets et de condos sur le marché, note Louise. Une maison unifamiliale dans l’île de Montréal, c’est plus rare. Dans quelques années, est-ce que la valeur de notre maison risque d’être plus importante que celle du pied-à-terre et du chalet combinés ? » Elle craint aussi d’avoir de la difficulté à vendre son chalet, le moment venu, parce qu’il y en a beaucoup. […]

« Dans Outremont, le prix médian d’une copropriété est de 460 000 $, constate toutefois Paul Cardinal, directeur analyse de marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec. C’est trop élevé s’ils veulent aussi acheter un chalet sans augmenter leur hypothèque. » Encore pire pour un plex, évidemment. « Par contre, avec les bas taux d’intérêt, ça pourrait être intéressant d’investir », note Simon Beauchemin, évaluateur agréé chez PCG Carmon.

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La valeur marchande de votre propriété a reculé depuis un an et se retrouve aujourd’hui en dessous de la nouvelle évaluation municipale? Tant pis pour vous: il faudra attendre le prochain rôle triennal avant de pouvoir espérer, peut-être, corriger la situation.

À Montréal, la Ville a expédié la semaine dernière les nouveaux avis d’évaluation aux centaines de milliers de propriétaires de l’île. La hausse de la valeur foncière atteint 21,2% en moyenne depuis le dernier rôle de 2010, et beaucoup plus dans certains arrondissements.

Pour calculer les augmentations, les évaluateurs municipaux se sont basés sur la valeur marchande des propriétés au 1er juillet 2012. Or, dans bien des secteurs, les prix ont reculé depuis ce moment, si bien que nombre de propriétaires seraient aujourd’hui incapables de vendre leur résidence à la valeur estimée par la Ville.

«Les gens se rendent compte qu’ils arrivent en bas de la valeur marchande et ils sont très surpris», remarque Simon Beauchemin, associé à la firme d’évaluation agréée PCG&Associés, qui a déjà reçu plusieurs appels de citoyens.

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Que vos travaux de rénovation soient petits ou grands, leur planification est primordiale. Mais au fait, les rénos, ça peut rapporter gros? Sachez qu’il est très difficile de récupérer 100 % de la somme investie dans des rénovations!

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Un duplex de la rue de Gaspé dont la valeur est passée de 188 000$ à 316 000$. Un condo de la rue Villeray qui a bondi de 145 000 à 260 000$. Le dernier rôle d’évaluation foncière de la Ville de Montréal a réservé des surprises salées à bien des propriétaires, qui craignent une hausse abrupte de leur impôt foncier. Devrait-on contester ou pas sa nouvelle évaluation municipale?

Les propriétaires qui jugent leur augmentation injustifiée peuvent présenter une demande de révision au plus tard le 30 avril prochain. Les frais administratifs pour contester varient entre 40$ et 1000$. Il est aussi recommandé de procéder à une évaluation agréée pour étayer sa demande, une histoire d’environ 350$.

Bref, on ne conteste pas sa nouvelle évaluation municipale à la légère, dit Bryan L’Archevêque, évaluateur agréé chez PCG et associés. «Il faut vraiment qu’il y ait iniquité, que de grosses erreurs aient été faites. C’est un droit que le citoyen a de contester cette valeur-là, mais il faut que ce soit assez substantiel pour au moins couvrir les honoraires.»

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